Аванс или Задаток, что выбрать?

0

Аванс и задаток: в чем отличие?

Часто при организации сделок на рынке недвижимости используются такие правовые инструменты как аванс и задаток. Один продавец пожелает получить авансовый платеж, другой – заключить договор задатка в подтверждение серьезности намерений покупки объекта. Следует понимать разницу этих двух понятий, так как последствия каждого из предварительных платежей существенно отличаются.

                                                                                    Аванс
В повседневной жизни граждане употребляют понятие задатка, как предварительную частичную выплату в счет общей стоимости товара. После передачи объекта сделки покупателю, происходит окончательный расчет. Юридически правильно такие манипуляции назвать авансовым платежом.

Аванс – это имущественное предоставление (денежные средства, движимые и недвижимые объекты), которое передается покупателем (заказчиком) продавцу (исполнителю) в счет платы за товар, услугу, выполненную работу.

На примере можно рассмотреть ситуацию, когда покупатель недвижимости отдает 20 000 рублей продавцу в счет стоимости будущего приобретения в качестве аванса. Таким образом, контрагент дает понять продавцу, что готов к приобретению и взаиморасчетам. Если сделка не состоится – средства будут возвращены несостоявшемуся покупателю.

                                                                 Задаток
Согласно нормам законодательства, задаток – это не просто предварительный частичный платеж, а способ обеспечения обязательств. Статья 380 Гражданского Кодекса РФ определяет понятие задатка, как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток стороны оформляют соглашением в простой письменной форме. Основными условиями такого договора является указание размера задатка, сроков выполнения основного обязательства и прочих условий, определенных сторонами. Договор задатка будет считаться реализованным после подписания основного соглашения (договора купли — продажи) сторонами. В противном случае договор задатка определяет негативные последствия для стороны, по вине которой не подписано основное соглашение.

На практике происходит следующее. Стороны сделки, которая подтверждена задатком в сумме 20 000 рублей, наделены определенными правами и обязанностями. Контрагенты договорились, что в течение месяца продавец обязан реализовать имущество, а покупатель купить его. Если продавец не выполнил условия договоренности и нарушил срок, то он возвращает покупателю недвижимости сумму задатка в удвоенном размере, то есть 40 000 рублей. Если покупатель в течение месяца не приобрел объект недвижимости, к примеру, нашел более подходящий вариант, — задаток ему не возвращается.

Перепланировка квартиры (что нужно знать)

0

Согласование перепланировки квартиры.

ПЕРЕУСТРОЙСТВО — Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА — жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно- технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т. п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.
В любом случае, на все серьезные изменения в квартире нужно получать официальное разрешение, исключением является лишь косметический ремонт.
Для чего разрешение НЕ требуется

— Косметический ремонт, при котором вы меняете покрытия стен, полов, потолков.
— Создание или, наоборот, разборка различной встроенной мебели в квартире.
— Замена инженерного оборудования на аналогичное.
— Перестановка плиты на кухне.
— Установка на фасаде антенн, кондиционеров, защитных сеток.
— Изменение материалов внешних конструкций, балконов и лоджий.
— Изменение местоположения отопительных, газовых приборов, которое не предполагает прокладку допсетей.
— Замена элементов фасада здания – только если они столярные.

В Мосжилинспекции (http://mgi.mos.ru) можно получить бесплатные консультации специалистов, которые помогут разобраться вам окончательно, требуется ли для задуманных вами работ разрешение этого органа или нет.

Если вы выяснили, что планируемые работы требуют согласования с Мосжилинспекцией, то первое, что предстоит сделать – это получить технический паспорт жилого помещения. Для этого нужно обратиться в территориальное бюро технической инвентаризации, (БТИ). Сейчас это можно заказать и через МФЦ (многофункциональные центры)

В БТИ необходимо предоставить следующие документы:
— Заявление
— Паспорт
— Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности на квартиру (оригинал и копия) или договор долевого строительства, передаточный акт к нему, договор передачи и т.п (что является правоустанавливающими документами можно посмотреть в своем свидетельстве о собственности).

— квитанция об оплате госпошлины.

После того, как технический паспорт получен, нужно заказать проект перепланировки квартиры. У кого – решать вам. Главное, чтобы проектировщики состояли в СРО (саморегулируемой организации) и имели допуск к таким работам.

На сегодняшний день существует «Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий». Очень полезно с ним ознакомиться, так как не исключено, что ваша перепланировка может оказаться в нем и тогда и заказывать проект перепланировки не придется. Каталог можно скачать здесь: http://mgi.mos.ru/pereplanirovka/katalog/

Есть работы, на которые проект и разрешение не потребуют. Они делаются «по эскизу» на поэтажном плане и о них можно известить, «по факту», после ремонта., если вы:

— переставляете санприборы в пределах санузлов и кухонь;
— превращаете несущие перегородки в сплошные стены, а именно заделываете в них дверные проемы;
— остекляете лоджию или балкон по типовому проекту;
— убираете совсем или меняете форму тамбура ( только без изменения его размера);
— ставите легкие перегородки, которые не увеличивают нагрузки на перекрытия;
— сносите межкомнатные перегородки;
— устраиваете проемы в не несущих стенах (только не в межквартирных).
Все сделали ? Подаем документы в Мосжилинспекцию. Документы подаются в «одно окно» Мосжилинспекции или МФЦ, а также через портал госуслуг.  Перечень документов:

— Заявление в двух экземплярах.
— Правоустанавливающие документы на квартиру (этот пункт на ваше усмотрение, так как с 2012 года Мосжилинспекция получает все эти документы из электронной базы).
— Проект перепланировки в двух экземплярах.
— Техпаспорт.
— Согласие всех членов семьи нанимателя, (если ваша квартира не приватизирована).

Госпошлин платить не нужно, услуга по согласованию бесплатна.

Через 35 дней после подачи документов Мосжилинспекция дает согласие на  перепланировку (или не дает).

Если не согласовали.

Отказать вам в перепланировке квартиры могут по разным причинам, но основные две:

— проект не соответствует строительным нормам и правилам, в целом нарушает закон;
— вы подали не все документы.

Второй случай исправить легко, уточняете, что не так, и подаете заново. Первый встречается редко, но если вас все же развернули с проектом перепланировки, то надо разбираться со своими проектировщиками Если вы считаете, что проект корректный и Мосжилинспекция не имеет законных оснований его  не утверждать, то есть вариант обжаловать ее решение в суде.

Срок государственной регистрации сделок с недвижимостью

0

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ

ПРИКАЗ
от 20 февраля 2014 г. N 54

О СРОКАХ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

1. Общий срок государственной регистрации прав не должен превышать 18 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав, если иные сроки не установлены федеральным законом

Срок государственной регистрации прав на объекты жилого фонда, гаражи, машиноместа, выдачи повторного свидетельства не должен превышать 12 календарных дней со дня подачи заявления и полного пакета документов, необходимых для государственной регистрации прав, выдачи повторного свидетельства.

Срок государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение 5 рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства
а также ипотеки не должен превышать восемнадцати календарных дней со дня подачи заявления.

Срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение 15 рабочих дней
ипотеки жилых помещений — не позднее чем в течение 5 рабочих дней

В случае если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение 5 рабочих дней
выписка из ЕГРП предоставляется в срок не более чем 5 рабочих дней

Комментарий:

Из практики. Жилая недвижимость регистрируется за 14 дней. То же но ипотека — за 7

Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливает новый срок и порядок регистрации перехода права собственности по нотариальным сделкам.

С 1 февраля 2014 года нотариально удостоверенные сделки по отчуждению недвижимого имущества регистрируются в срок не позднее чем пять рабочих дней. Закон N 379-ФЗ снял с государственного регистратора функцию проверки законности нотариальной сделки как основания регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В законе появились нормы о новой роли нотариусов в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По поручению Правительства Российской Федерации разработан механизм повышения привлекательности совершения сделок с недвижимостью при участии нотариуса, который получил закрепление в Законе N 379-ФЗ. С 1 февраля 2014 года нотариально удостоверенные сделки по отчуждению недвижимого имущества регистрируются в срок не позднее пяти рабочих дней. Закон N 379-ФЗ снял с государственного регистратора функцию проверки законности нотариальной сделки как основания регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Развитие системы межведомственного электронного взаимодействия позволяет совершенствовать процесс регистрации государственных прав на имущество и сделок с ним, а также предоставляет нотариусу право направлять документы для регистрации права. Такой механизм, с одной стороны, позволяет обеспечить безопасность сделки, например, с наследственным имуществом (поскольку на нотариусе лежит ответственность за удостоверение таких сделок), с другой стороны, сокращается период времени, в течение которого можно зарегистрировать свое право на недвижимое имущество, регистратор освобождается от необходимости проведения правовой экспертизы документов, представляемых нотариусом.

Комментарий:

Нотариусы немножко пролобировали себе работу. Но из практики с ними имеет смысл работать когда «горит» зарегистрировать сделку. В остальных случаях выгод в сравнении с работой через  риэлтеров (Агентства или частники) нет. ИМХО

А государство нас не забывает…

0

Ну что же, в очередной раз наше любимое государство вспомнило о нас. И как обычно такое внимание не очень благотворно скажется на нашем кошельке. Суть новых изменений в следующем:

Федеральным законом  N 382-ФЗ предусматривается увеличение до пяти лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения ( раньше было 3 года).

При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения составляет три года в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком:
— в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
— в результате приватизации;
— в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Предусмотренный Федеральным законом N 382-ФЗ порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества будет применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность физических лиц после 1 января 2016 года.

 

Для случая, когда доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, предусмотрены особенности. В такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

Субъекты РФ своими законами могут уменьшить установленный Налоговым кодексом РФ пятилетний срок владения недвижимостью. Также они вправе снижать процентную величину кадастровой стоимости объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход в целях обложения НДФЛ.

Если перевести все вышесказанное на простой человеческий язык это означает:

Вся недвижимость, что вы купите после 1 января 2016 года без уплаты 13% налогов в казну можно будет продать только через 5 лет. Если будете продавать раньше, то 13% от стоимости указанной в договоре должны будете заплатить в налоги. А для хитрых, любящих занижать стоимость, назначена нижняя планка продажи в 70% кадастровой стоимости (а она сейчас о-о-очень близка к рыночной). Так что законодатели позаботились, чтобы лишняя копейка мимо казны не пробежала. За счет нас с вами еессно….

 

Сколько мы будем платить налогов на недвижимость

0

1 января 2015 года Налоговый кодекс РФ пополнится новой главой 32 под названием «Налог на имущество физических лиц».
Налог будет начисляться на перечисленное ниже имущество (ст. 401 НК РФ):
 жилой дом;
 жилое помещение (квартира, комната);
 гараж, машино-место;
 единый недвижимый комплекс;
 объект незавершенного строительства;
 иные здание, строение, сооружение, помещение.

В действующем перечне объектов налогообложения не упоминаются машино-места, объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы.
СТАВКИ НАЛОГА и СРОК УПЛАТЫ

Новой статьей 406 НК РФ определены налоговые ставки по налогу на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости:
 до 0,1% — для жилых домов и жилых помещений, недостроенных жилых домов, гаражей и машино-мест;
 до 2% — для административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений, которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. рублей;
 до 0,5 % — для прочих объектов налогообложения.

Налог потребуется уплачивать в срок не позднее 1 октября (ранее этот срок был не позднее 1 ноября) года, следующего за истекшим налоговым периодом.
НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ

Уменьшение кадастровой стоимости при расчете налоговой базы (налоговые вычеты)
Объект недвижимости Уменьшение кадастровой стоимости
Квартира Уменьшается на величину кадастровой стоимости 20-ти кв. метров общей площади этой квартиры.
Комната Уменьшается на величину кадастровой стоимости 10-ти кв. метров площади этой комнаты.
Жилой дом Уменьшается на величину кадастровой стоимости 50-ти кв. метров общей площади этого жилого дома.
Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом) Уменьшается на один миллион рублей.

ПРИМЕР
Предположим, что кадастровая стоимость квартиры составляет 3 330 000 рублей. Кадастровая стоимость квадратного метра данной квартиры — 58 421 рубль. В таком случае размер налогового вычета составит 1 168 420 руб. (58 421 руб. × 20). В результате налоговая база будет равняться 2 161 580 руб. (3 330 000 руб. – 1 168 420 руб.)

НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ

Законодатель сохранил налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц. Не будут уплачивать имущественный налог инвалиды I и II групп, а также инвалиды с детства.
Налоговая льгота представляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика.
Для получения льготы потребуется до 1 ноября уведомить налоговый орган об объектах, в отношении которых будет применяться налоговая льгота.
Если собственник не направит в инспекцию такое уведомление, то налоговая льгота будет предоставлена в отношении объекта с максимальной суммой налога.

ПРАВИЛА РАСЧЕТА НАЛОГА ДО 2020 ГОДА

Установлено, что начиная с 1 января 2020 года, налоговая база по налогу на имущество физических лиц будет исчисляться на всей территории РФ только исходя из кадастровой стоимости. Устанавливает переходный период до 2020 года, во время которого субъекты смогут работать по существующей налоговой базе, используя инвентаризационную, а не кадастровую стоимость имущества.

Законодатель ввел норму, которая не должна допустить резкого увеличения налоговой нагрузки.

Если сумма налога, рассчитанная «по-новому» окажется выше суммы налога, рассчитанной «по-старому», то в первые четыре года после введения в регионе новых правил, налог будет рассчитываться по следующей формуле:
Н = (Н1 — Н2) x К + Н2
Н — сумма налога к уплате;
Н1 — сумма налога, рассчитанная «по-новому» (то есть из кадастровой стоимости);
Н2 — сумма налога, рассчитанная «по-старому» (то есть из инвентаризационной стоимости);
К — понижающий коэффициент.

Коэффициент составит:
 0,2 — первый год;
 0,4 — второго год;
 0,6 — третий год;
 0,8 — четвертый год.

С чего начать покупая квартиру

0

Итак, Вы хотите приобрести квартиру. Раньше или позже все мы сталкиваемся с этим желанием. Причины у каждого конечно свои, но НАМЕРЕНИЕ — вызрело и сформировалось. С чего начать? Хорошо если у Вас или ваших знакомых уже был опыт работы с недвижимостью. На случай если такого опыта не было давайте сформулируем задачи:

  1. Оцениваем свои ресурсы (какую сумму мы готовы потратить на решение своего вопроса)
  2. Четко определяем что мы хотим ( представляем квартиру мечты в деталях. Сколько квадратных метров, сколько комнат, этаж, наличие балкона, и т.д). Это делается для того, чтобы если на рынке окажется много объектов недвижимости (ОН) было легче определиться.  Часто «в живую» пересмотреть все просто физически тяжело (да и долго).
  3. Четко определяем в какой срок мы хотим решить свой вопрос (это очень важно. Каждый ОН имеет свои плюсы и минусы и у Вас по мере просмотров будет нарастать чувство  «эта квартира подходит, но есть у нее минусы, посмотрю еще, вдруг следующая лучше». И это ощущение правильное. Но как и во всем надо знать меру. Внутренне ограничение по  времени не даст Вам превратиться в «туриста» который только смотрит, но не может определиться.
  4. Определяемся будем ли своим вопросом заниматься самостоятельно или привлекать помощников (агенства недвижимости (АН), частных риэлтеров, друзей   знакомых с темой). Все варианты имеют достоинства и недостатки. По опыту могу сказать следующее: Любой человек умеющий работать с документами, вести переговоры, имеющий много свободного времени МОЖЕТ купить квартиру самостоятельно. Данная деятельность не является областью «только для посвященных» (как и ремонт квартиры, починка автомобиля, выращивание огурцов и огромное количество других дел). Просто требует определенных знаний, опыта и практики.

Решив для себя вышеназванные вопросы переходим к практическим действиям.

Поиск квартиры мечты может занять определенное время. Запасаемся терпением и начинаем искать. Источников для поиска несколько:

  • Интернет (самый главный на сегодняшний день). Для начала можно взять http://www.cian.ru/. На сегодняшний день один из крупнейших порталов по работе с недвижимостью.  База большая, фильтры легко настраиваются. Поработав с данным ресурсом несколько вечеров наверняка что то подберете.
  • Печатные СМИ (на ум приходят журнал «Недвижимость и цены» и газета «Из рук в руки». На любителя. Но тоже хороший источник информации.
  • Часто на глаза попадаются объявления «Куплю квартиру..» «Продам квартиру..»  чаще всего объект существует, но рекламирует его не собственник, а риэлтер (надеюсь на данном этапе вы не против общаться с представителем собственника?). Иногда по таким объявлениям удается подобрать хороший вариант в своем районе.
  • «Сарафанное радио».  Иногда тоже срабатывает.

По ходу поисков оттачиваем навыки общения и умение задавать правильные вопросы. Морально готовимся, что идеал не достижим. Что все что мы себе намечтали о квартире  в одном реальном объекте  совместить не удастся. В конечном итоге находим объект максимально приближенный к мечте. Так бывает всегда. Следующий шаг — сторговаться по цене. Тут все зависит от ваших способностей… . Сторговались.  Более детально проверяем «чистоту квартиры». Смотрим документы, заказываем проверки.  Тут опять таки принимаем решение, кто будет этим заниматься. Надеюсь у вас есть знакомый, который может это сделать. Если нет обращаться — к риэлтерам (или юристам работающим с недвижимостью. Просто «к юристам» идти не стоит).  Проверили? Все чисто? Тогда организуем подписание договора купли продажи (ДКП) и регистрацию перехода права собственности к вам. Обычно подписание ДКП проводится в банке. Это связано с тем что в целях безопасности передача денег производится через банковскую ячейку. Лучше такие вещи НЕ делать в Сбербанке, ВТБ24. Ячейки у них дорогие и сервис … не очень. Они все же «заточены» под другие операции. Исключение — ипотека. Там у вас выбора где проводить сделку не будет. Договор подписали. Деньги в банке оставили. Берем документы и едем в МФЦ (многофункциональный центр)  (в основном говорю про Москву, в других местах может быть своя специфика). Платим госпошлину. Отдаем документы. Через две недели получаем зарегистрированный ДКП и свидетельство о собственности.

Сейчас достаточно широко рекламируется проведение сделок с недвижимостью через нотариусов. Подается это как более безопасный и быстрый способ проведения таких операций… На мой взгляд это получается неоправданно дорого и более сложно с точки зрения сбора документов для сделки. С точки зрения безопасности ничем не отличается от работы с риэлтером (если у вас  хороший риэлтер). Но иногда (если  нужно провести регистрацию быстрее) это может быть оправдано. Только желательно обращаться к нотариусам которые на этой тематике специализируются.

И в заключение несколько мыслей:

Все что я написал выше достаточно очевидно. Я просто немножко структурировал порядок действий. На каждом этапе будут свои тонкости. Вы можете сэкономить на риэлтере  и сделать все сами если у вас простая покупка. По ходу дела узнаете много нового ( и не всегда приятного), процесс займет больше времени, но скорее всего справитесь. Вы НЕ сможете обойтись без специалиста если в сделке участвуют больше одного ОН. Лучше не пробуйте. Риск срыва сделки очень сильно возрастает. Если при данной схеме у кого то из контрагентов будет риэлтер он сделку соберет. Но в этом случае помните «Кто платит — тот музыку и заказывает» Сделка будет проходить в интересах оплатившего услуги специалиста.

Хорошей вам недвижимости.

С чего начать продавая квартиру

0

Вы хотите продать квартиру (недвижимость). Примите поздравления. У Вас есть, что продавать. Недвижимость в наше время актив очень серьезный. Но поэтому он и требует к себе серьезного отношения. Прежде чем приступить составляем план действий

  1. Делаем подборку документов по своему объекту недвижимости (ОН) (собираем в одной папке правоустанавливающие документы (т. е. документы на основании которых Вы являетесь собственником) свидетельства, документы БТИ (поэтажные планы, экспликацию), кадастровый паспорт. Не все они в результате могут понадобиться, но в ряде случаев для покупателя это будет важным (особенно для покупателя с ипотекой). И наличие готовых документов может стать тем плюсом который заставит Покупателя купить именно у Вас.
  2. Определяемся со стоимостью своего объекта недвижимости (ОН). Для этого просматриваем максимальное количество источников по продаже похожих по характеристикам ОН (интернет, газеты, возможно рекламные объявления (если попадаются на глаза). Смело звоним в агентства недвижимости (примерный порядок цены они дадут бесплатно). Важно учитывать что в таких объявлениях всегда заложена суммы на торг, возможные комиссионные или просто необоснованные «хотелки» продавцов. Т.е реальная цена продажи будет ниже.
  3. Исходя из анализа назначаем цену.
  4. Даем максимально широкую рекламу (интернет, СМИ, расклеиваем объявления в районе).
  5. Ждем
  6. Ждем (рекламе нужно 3-4 дня чтобы разойтись и привлечь потенциальных Покупателей)
  7. Принимаем звонки, Показываем ОН

Схема несколько упрощена. Есть ряд деталей на которых надо остановиться подробнее.

Продавая квартиру купите себе новую SIM карту специально для рекламы. Иначе вы долго будете получать на свой телефон звонки после того как уже продадите свою недвижимость. На этот телефон будут звонить «спамеры» и предлагать вам услуги форекс, интернет, и дальше по списку …… На этот же телефон будут звонить мои коллеги риэлтеры с предложением помочь продать Вашу недвижимость.  И  в данном контексте это будет уже не спам а вполне деловое предложение. Хороший агент на самом деле сможет сэкономить ваше время, нервы, а зачастую и деньги тоже.  Но тут уж выбор за вами. Как уже говорил выше, если стоить задача просто продать, то с этим вы справитесь (при наличии времени, умении работать с документами и наличием умения вести переговоры). Если вы участвуете в «альтернативе» (цепочка, обмен) — агент нужен обязательно.

Небольшое замечание по поводу переговорных навыков. От этого напрямую будет зависеть цена продажи. Вам ведь нужно будет обосновать почему вы хотите именно столько за свой ОН. И покупатель с вами будет спорить. Он то хочет дешевле (от любой цены которую вы ему назовете). И он уже прошелся и посмотрел и сравнил какое то количество похожих объектов. Сможете убедить его проголосовать рублем за ваш вариант? В этом вопросе нужна практика.

Адекватно оценивайте состояние своего объекта. Сейчас ламинат на полу и пластиковые окна в квартире — это уже не евроремонт.  Если квартира требует ремонта — не вводите покупателя в заблуждение. Он все равно все увидит. И если его ожидания от внешнего вида не оправдаются — он просто уйдет.  Делайте информативные фотографии. От качественных фотографий объявление сильно выигрывает.

Удачи вам в продаже. Ваш покупатель где то обязательно есть.

  • Подпишись

Вверх